如何定位產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃方向？

一、園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃

園區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是園區(qū)規(guī)劃中首要的規(guī)劃內(nèi)容，產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃是其他規(guī)劃內(nèi)容的基礎，只有產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃清晰了，其它規(guī)劃才可以按圖索驥、按部就班地順利開展。產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃主要是對園區(qū)核心產(chǎn)業(yè)、重點產(chǎn)業(yè)和相關產(chǎn)業(yè)的界定，在此基礎上分析產(chǎn)業(yè)鏈和上下游企業(yè)的構(gòu)成與關系。影響園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位的因素。

二、建筑與建設規(guī)劃

園區(qū)建設規(guī)劃、園區(qū)建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。建設與建筑規(guī)劃，雖然主要由專業(yè)的規(guī)劃設計院和建筑設計公司來進行規(guī)劃，但從產(chǎn)業(yè)運營的角度，為設計機構(gòu)提供一些創(chuàng)新型、前瞻性的建議，十分必要。

(1)建設規(guī)劃，大型園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城的整體建設規(guī)劃，要從城市土地使用與空間布局、市政配套，以及產(chǎn)業(yè)分布上著手，著眼未來、立足現(xiàn)在、統(tǒng)籌兼顧、系統(tǒng)規(guī)劃。對產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)用房、商業(yè)配套與住宅配套，規(guī)劃合理的建設開發(fā)比例與空間布局。

(2)建筑規(guī)劃，建筑規(guī)劃須結(jié)合產(chǎn)業(yè)定位，確定建筑標準與建筑配套，不同行業(yè)類型的產(chǎn)業(yè)園建筑規(guī)劃要體現(xiàn)出鮮明差異。

(3)工程規(guī)劃，明確先建什么?后建什么?不要小看工程規(guī)劃，它與產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、企業(yè)招商密切相關，如果建設未能按照規(guī)劃如期進展，就會造成產(chǎn)業(yè)配套不落實、招商工作難推進等一系列問題，甚至可能導致企業(yè)資金鏈斷裂。

三、招商規(guī)劃

石家莊產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商規(guī)劃是一套特別注重實操的策劃，主要包括：目標客群、優(yōu)惠政策、招商/營銷策略、人員配置與專業(yè)培訓、招商管理制度等。在招商規(guī)劃中，尋找目標客群很關鍵，而能否找到理想的目標客群取決于前期產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)分析的準確度。

四、園區(qū)運營規(guī)劃

園區(qū)運營規(guī)劃包括：物業(yè)管理、配套商業(yè)經(jīng)營、園區(qū)公共服務平臺、政府公關協(xié)調(diào)、園區(qū)管理規(guī)范化、園區(qū)內(nèi)生發(fā)展與品牌復制經(jīng)營模式等。物業(yè)水平直接決定了園區(qū)的層次。就像一個樓盤賣出去后，它能否升值要看物業(yè)管理狀況。一個產(chǎn)業(yè)園能否得到業(yè)主和業(yè)界的認可與好評，能否提升物業(yè)價值，看的就是園區(qū)的運營管理能力(物業(yè)管理只是其中一小部分內(nèi)容)。

五、園區(qū)經(jīng)濟指標規(guī)劃

園區(qū)經(jīng)濟指標包括兩方面內(nèi)容：

(一)園區(qū)項目的技術(shù)經(jīng)濟指標，是對園區(qū)項目自身投資經(jīng)營狀況的測算與考量，并根據(jù)數(shù)據(jù)對園區(qū)建設經(jīng)營予以適當調(diào)整，這主要涉及：營業(yè)指標估算、營業(yè)收入構(gòu)成比例(地產(chǎn)增值和產(chǎn)業(yè)增值)、財務盈利能力分析(內(nèi)部收益率、投資回收期、投資利潤率、資本金利潤率等)、清償能力分析(盈虧平衡分析、敏感性分析)等。

(二)園區(qū)經(jīng)營指標，是衡量一個園區(qū)經(jīng)營狀況的綜合量化指標，包括園區(qū)進駐企業(yè)數(shù)量、投資密度、園區(qū)企業(yè)總產(chǎn)值與利稅(有的園區(qū)考核開票數(shù)額)、園區(qū)就業(yè)人數(shù)、人均產(chǎn)值、行業(yè)龍頭企業(yè)數(shù)量或上市企業(yè)數(shù)量，等等。就像現(xiàn)今政府以“億元樓宇”評鑒好的寫字樓一樣，園區(qū)經(jīng)營指標比較真實地體現(xiàn)一個園區(qū)的經(jīng)營水平及其所帶來的社會經(jīng)濟效益。

石家莊產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃是一個產(chǎn)業(yè)園全方位、流程性、長久性的發(fā)展計劃，是未來一個時期引領園區(qū)可持續(xù)性發(fā)展的重要指標和路線圖，所以“園區(qū)未建，規(guī)劃先行”是產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設的一個重要原則。